PREGUNTAS FRECUENTES
En este apartado le ofrecemos una selección de las consultas que mas frecuentemente nos realizan nuestros clientes. Si no encontrara respuesta en este apartado o si quiere ampliar información, recuerde que puede ponerse en contacto con nuestras oficinas y le atenderemos personalmente.
Índice de preguntas frecuentes:
¿Cómo se nombra el presidente en la comunidad?
- La comunidad de propietarios se reúne una vez al año para tratar entre otros temas la renovación de los órganos de gobierno de la comunidad entre los cuales figura el presidente de la misma.
- El cargo de presidente será nombrado entre los propietarios mediante elección, mediante sorteo o por turno rotatorio.
¿Tengo obligación de ser presidente si no vivo en la casa?
Todos los propietarios tienen obligación de desempeñar el cargo de presidente si ha sido designado de cualquiera de las formas anteriores.
Tengo una minusvalía reconocida ¿Este hecho me exime de desempeñar el cargo de presidente?
Si la Junta por mayoría decide que debe desempeñar el cargo, el propietario designado solamente podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo alegando las razones que le asistan para ello. El juez mediante un juicio de equidad resolverá lo procedente y en caso de estimar la incapacidad para desempeñar el puesto del demandante designará en la misma resolución al propietario que hubiere de sustituirle.
¿Puede desempeñar el cargo de presidente la misma persona durante varios años consecutivos?
Si, no hay inconveniente siempre y cuando el designado esté de acuerdo. Es habitual que una persona con tiempo disponible, ganas o “vocación” se presente voluntaria y desempeñe el cargo varios años consecutivos, porque ya hemos indicado que el cargo se puede establecer por elección de la mayoría de los asistentes.
¿Cuáles son las funciones del presidente de la comunidad?
El presidente de la Comunidad REPRESENTARÁ a la comunidad en todos los asuntos que le afecten, será potestad suya la convocatoria de las juntas tanto ordinarias como extraordinarias en la comunidad.
Voy a vender mi vivienda. ¿Es obligatorio aportar un certificado de deudas en el momento de la venta?
(ART.9 – LPH ) En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local, el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o en caso contrario expresar los que adeude.
¿Es obligatorio aportar un certificado de deudas en el momento de la venta?
Si. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá otorgarse el documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquiriente.
¿A quién he de pedir el certificado de que se encuentra al corriente de pagos de los gastos de comunidad?
El certificado debe de solicitarse a quien ejerza las funciones de Secretario en la Comunidad y deberá contar con el visto bueno del presidente de la misma. En muchos casos coinciden en la misma persona los dos cargos : presidente y secretario. Esta certificación deberá expedirse en un plazo máximo de siete dias desde que el propietario la solicite.
¿Qué datos han de figurar en el certificado?
Debe constar de forma clara y concisa la fecha a la cual se firma la certificación y la deuda que a dicha fecha tiene reconocido dicho inmueble o bien la inexistencia de la misma.
¿Quién es el responsable en caso de inexactitud en los datos que figuran en el certificado?
Tanto el secretario que emite el certificado como el presidente que da el visto bueno responderán en caso de culpa o negligencia de la exactitud de los datos consignados en el mismo, así como de los perjuicios que pudiesen derivarse del retraso en su emisión. Por eso es importante que un profesional supervise el tema
¿Existe una cantidad mínima para reclamar al moroso judicialmente la cantidad que adeuda?
Es muy habitual en las comunidades de propietarios encontrarse con la figura de un vecino que no paga sus recibos de comunidad, por la causa que fuese. La comunidad puede reclamar la cantidad que adeude sin necesidad de esperar a que dicha deuda alcance ninguna cuantía determinada. Antes, si la demanda era menor a 900 euros cada uno pagaba sus costas. Ahora existe la posibilidad de reclamar las cantidades mediante un procedimiento monitorio, más rápido.
¿Quién paga las costas de la reclamación judicial?
Conn la antigua LPH si la cuantía reclamada era inferior a 900 euros no se condenaba a las costas al moroso, solamente en caso de que el importe adeudado superase dicha cantidad se condenaba al moroso a las costas del procedimiento. La modificación de la LPH en el 99 trajo este avance como uno de los mas significativos. Ahora el artículo 21 de la LPH contempla un procedimiento de reclamación de las cuotas de comunidad en las comunidades de propietarios. Mediante el mismo, si el Juez dicta sentencia obligando a pagar las cantidades incluirá los intereses y costas previstos y los gastos previos extrajudiciales de notificación de la deuda. El problema surge cuando el moroso paga antes de que el juez dicte sentencia. Al haber pagado antes, el juez no habrá condenado a las costas y el moroso en un primer momento puede negarse a pagarlas, no obstante los gastos derivados de esta reclamación pueden ser reclamados de nuevo iniciando de nuevo el mismo proceso que se hizo para reclamar las cuotas iniciales.
¿Puede embargarse una vivienda como garantía del pago de los recibos que el propietario de la misma adeuda a la comunidad?
La comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes del deudor suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, a los intereses y a las costas. Si es necesario se puede solicitar el embargo preventivo de la propia vivienda.
En el caso de la venta de una vivienda con deudas comunitarias, ¿quién ha de pagar las mismas, el nuevo comprador o el antiguo?
La comunidad debe demandar siempre al titular registral de la vivienda. En caso de que haya existido transmisión de la misma hace poco tiempo, hay que tener en cuenta que al nuevo titular se le pueden reclamar las deuda del año en que se produce la transmisión y las del año inmediatamente anterior. En este caso se demandaría conjuntamente al titular anterior y al propietario actual.
¿Qué son los enteros de un piso?
A cada piso y local de una comunidad se le atribuyen una cuota de participación, o un coeficiente respecto al valor del total del inmueble. Dicha cuota sirve para dos cosas fundamentalmente:
- Para determinar la participación que dicha vivienda ha de tener tanto en las cargas como en los beneficios de la comunidad.
- Para la formación de las mayorías necesarias para determinados acuerdos según el articulo 17 de la ley.
¿Quién determina los enteros de cada piso?
Generalmente es el promotor como propietario único del edificio quién determina los mismos en el título constitutivo de la comunidad o lo que llamamos escritura de obra nueva.
¿Cuáles son los criterios que se usan para fijar las cuotas de participación o enteros de cada vivienda?
Existen varios criterios recogidos en la LPH:
- La superficie util de cada piso o local en relación con el total del inmueble.
- Emplazamiento Interior o Exterior del mismo.
- Situación de cada piso o local (Alto, bajo, etc..)
- Uso que se presuma va a realizar de los servicios del edificio (p.ej. un piso alto puede hacer mas uso del ascensor)
Esta relación no puede considerarse como taxativa o cerrada sino que nada impide que puedan apreciarse otros criterios como por ejemplo: la orientación, la posibilidad de sobreedificar, etc… Normalmente la asignación concreta de la cuota de participación a cada piso o local, habida cuenta del carácter técnico que presenta la ponderación de todos esos criterios se encarga a un profesional. En los títulos constitutivos no se explicita la influencia de cada uno de esos criterios en la fijación de la cuota de participación sino que se expresa directamente el resultado. Por eso resulta imposible para los adquirentes posteriores conocer en que forma se han aplicado cada uno de los criterios anteriores para cálcular la misma.
¿Pueden modificarse con posterioridad los enteros inicialmente fijados?
Cualquier alteración de las cuotas exige un acuerdo UNANIME de la junta de propietarios . La consecuencia de la alteración de la cuota asignada a un piso o local es la necesaria reforma de todos los demás al objeto de que la suma de todas las cuotas ascienda a cien. Esto se da por ejemplo en casos en los que se desafecta y se vende algún bien comunitario, p.ej. piso portería.
¿Cómo se calculan las cuotas mensuales a pagar en una comunidad por cada vivienda y local?
Artículo 9. «1. Son obligaciones de cada propietario:
- Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
- Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.
¿Los locales participan de los gastos igual que los pisos o sólo de cierto tipo de gastos?
Los locales participan, en principio, con su coeficiente, en todos los gastos de la Comunidad, excepto si en los Estatutos o, por acuerdo unánime de la Comunidad, son eximidos de ciertos gastos Gastos extraordinararios y derramas para asumirlos
¿Están todos los propietarios obligados a pagarlas sea cual sea el importe de las mismas?
Gastos de Conservación y Mantenimiento son obligatorios para todos los propietarios. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación y accesibilidad a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales." Gastos suntuarios o no necesarios.: Solamente podrá obligarse al disidente a pagar derramas por un importe máximo de tres mensualidades ordinarias.
